房地产暴利时代远去:不过度悲观 亦无须过度乐观

针对改善型需求限制政策有望出现松动,总体依旧会体现房住不炒,即在打击炒房的同时更注意对刚需人群的保障。针对改善型需求限制政策有望出现松动,总体依旧会体现房住不炒,即在打击炒房的同时更注意对刚需人群的保障。

  本报记者王营实习生王凡北京报道
  自1998年启动房改以来,中国房地产市场已经发展20年。20岁,在古代是男子的弱冠之年,是女子的桃李年华,但房地产却已步入下半场。

  房地产市场整体表现出发展不平衡、不充足,高房价争议不断。
  作为影响中国经济发展的严重支柱之一,20年间,房地产市场曾高歌猛进,也曾转弯抹角向前。回顾、反思和总结,得失均可为来者鉴。1999年-2014年间,我国房地产业开发投资增速甚至以超过20%的年均增速发展。

  与之伴随的也包括松紧轮回的房地产调控。2014年-2018年,短短四年间,房地产市场再次经历一轮殷刺激和史上最严调控。

  从全国一盘棋到因城施策,而在历经频次最高力度最强调控年份之后,在2018年末,已经至少有十余城市蠢蠢欲动,发布微松调控措施。
  暴利时代无疑已经远去,摆在行业面前的是如何活下去、活得久以及活得好。而历史总是轮回,对于整个房地产市场而言,建立健全长效机制显然迫在眉睫。
  450次调控措施
  2018年依旧是鲜明的调控年,楼市调控延续了2017年的基调,注意租购并举、房住不炒长效机制,构建房产分类阶梯式消费,解决高房价和库存区域间不平衡发展的问题;同时注意边调边打,在调控的同时重点打击楼市乱象,既抓典型又严监管。

  在因城施策大方针指导之下,截止到目前,2018年全国累计出台450次调控措施,调控频次刷新历史调控纪录。
  房价则在上下半年暴露泾渭分明的格局,7月,中央政治局会议提出决然遏制房价上涨的口号,成为2018年楼市降温的一个分水岭,市场预期由慢涨转为下跌。
  根据中国指数研究院监测露出,今年以来,百城均价各季度累计涨幅较去年同期均收窄,整体价格趋于稳定。

  从各级城市来看,2018年1-11月各线城市累计涨幅较去年同期均收窄,其中三线城市累计涨幅回落最鲜明。

  市场降温也体现在土地市场以及融资难。数据露出,前三季度全国房地产市场土地流拍已超过800宗,并且9-11月25家龙头房企拿地连续3个月低于千亿。同时房企的融资难在2018年体现得更为鲜明,除了对银行本身增强住房信贷管理、提高对贷款风险防范外,对于基金、信托、债权发行也同步增强管理,房企整体的融资难度普遍偏高。

  

  2019年会历史重演吗?
  回顾历史以明鉴。
  恒大研究院首席经济学家任泽平、恒大研究院首席分析师夏磊于2018年曾发布一份报告,针对2014-2018年的调控措施进行了总结。报告认为,2014年-2018年是中国二十年房地产调控史的微缩版。短短四年,经历了殷刺激(2014年330起)和紧要收紧(2016年930起)两种调控方向,几乎动用了政策工具箱里的所有工具,这四年是研究房地产政策的完美样本。

  而回顾本轮调控周期,总体而言,历经5个阶段:4次刺激,1次收紧,2个调控目标。
  在稳增长和去库存的诉求之下,2014年6月起,非一线城市陆续取缔限购措施,但市场反应平淡;9月30日,以放松限贷为特点的全国性宽松开启:二套房认定标准由认房又认贷改为认贷不认房,同年11月央行重启降息。2015年初,市场无鲜明复苏迹象,地产投资降至冰点之下。

  2015年3月30日,五部委将二套房首付比例降至40%、出售房屋营业税免征年限由5年缩短至2年。

  降低首付比例刀切斧砍提高了居民杠杆水平,营业税减免优惠刺激了居民换房殷勤,此后央行3次降息、2次降准,殷宽松就此最先。
  与宽松政策相伴的是房地产市场再度疯狂,房价迎来新一轮猛涨。于是,2016年9月30日,本轮房地产调控收紧政策再度开启。当时,热点城市房价上涨引起中央警惕,2016年9月30日之后,北京等16个热点城市推出楼市新政,调控殷转向。

  紧缩力度空前。限购、限贷、限售、限价、限土拍、限商改住六限推进,房地产融资殷收紧。行至2018年,调控已经深入到三四线城市以及非热点城市群,本轮调控力度空前。
  如上所述,房地产市场是从2018年三季度出现实质降温。历史再次重现,部分三四线城市松绑调控意愿再次蠢蠢欲动。根据中原地产数据统计露出,截止到目前,已经有十余城市正在试图微调调控措施,但尚未触及关键性政策。

  不过,不少业内人士认为,这可能预示了2019年房地产政策走向。
  中原地产首席分析师张大伟认为,2019年,全国可能出现至少30城以上房地产调控政策的微调潮。而这标志着本轮楼市调控殷见底。未来多个城市微调宽松政策将密集出现。而这将对本轮调控效果巩固形成阻力。在住建部稳地价、稳房价、稳预期的大方向之下,分类指导将面临监管压力。

  未来房地产调控将以地方主导,住建部与中央指导为主。不排除有部分城市政策调整,但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。未来住建部的约谈、预警将依旧影响地方房地产调控,包括2018年的多轮多城市房地产巡查在2019年将依旧常态化。
  58安居客房产研究院首席分析师张波认为,2019年,理想化的趋势是,楼市调控长短结合的节奏不变,长效机制更深入着眼于优化与房地产市场长久发展相匹配的顶层设计,不但表现在住房发展规划落实,住房和用地供应结构调控,更是在住房租赁市场以及差别化住房信贷、税收政策上得到体现。

  2019年,针对改善型需求限制政策有望出现松动,总体依旧会体现房住不炒,即在打击炒房的同时更注意对刚需人群的保障。

  
  对于房地产市场未来,恰如富力集团董事长兼总裁张力在全联房地产商会2018年会所言,房地产行业是改革开放红利的最大受益者,未来在中国的人口红利和城镇化建设双重影响下,房地产市场未来不必悲观。
  不悲观不乐观。延伸阅读新房、二手房、租赁三市场最先互生互联 房地产进入全流通时代证券日报2019-01-0楼市:房地产税“闻声熟视无睹人” 多城撒钱抢人卖房中新网2019-01-01专家:房地产税初步方案或较温和 不会震动市场经济日报2018-12-29证监会副主席阎庆民:什么是实体经济?房地产算不算实体经济?《中国经济周刊》2018-12-29述评:中国工业迈向高质量发展新时代中国工业报2018-12-25光伏悲观预期扭转 弃风限电殷改善证券日报2018-12-25 7k